DASAR-DASAR KEPEMILIKAN TANAH 

OLEH ORANG ASING DI INDONESIA

 Kali ini saya ingin sharing mengenai perkembangan baru dalam kepemilikan tanah oleh orang asing di Indonesia. Intinya bagaimana keberadaan orang asing memberikan kontribusi positif terhadap perekonomian di Indonesia dengan beberapa kemudahan sekaligus batasan-batasan yang wajib dipenuhi. Pesan lain yang ingin saya sampaikan adalah para pihak yang diminta informasi oleh orang asing yang akan mencari rumah atau berinvestasi di Indonesia agar diberikan informasi mengenai regulasi yang sebenarnya, sehingga tidak ada lagi cara-cara penyelundupan hukum seperti nominee.

I. Tataran Filosofis

a.    Asas kebangsaan UUPA menegaskan hanya WNI yang dapat diberikan Hak milik atas tanah (Pasal 21 ayat 1). Konsekwensinya adalah bagi orang asing hanya dapat diberikan tanah dengan status hak pakai.

b.   Bagi WNA yang “tidak sengaja” mendapatkan hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau percampuran harta karena perkawinan, demikian pula warga-negara Indonesia yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah jangka waktu tersebut lampau hak milik itu dilepaskan, maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung. Selama seseorang disamping kewarga-negaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik.

c.    Warga Negara Indonesia yang rnelaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. Hak Atas Tanah tersebut, bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris. (Pasal 70 PP 18/2021)

 

2. Tataran Implementatif

    a. Kriteria Orang Asing Yang Dapat Memiliki Rumah Tinggal

1)    Kebutuhan orang asing di negara lain adalah fasilitas tempat tinggal atau hunian untuk mengurus atau memelihara kepentingannya.

2)    PP 41 Tahun 1996 menjelaskan bahwa Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai rumah atau hunian dengan hak atas tanah tertentu (Pasal 1). Orang asing dimaksud adalah orang asing yang kehadirannya memberikan manfaat bagi pembangunan nasional, yakni pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian bagi orang asing tersebut tidak boleh dilihat semata-mata dari kepentingan orang asing yang bersangkutan, tetapi lebih dari itu kehadirannya di Indonesia harus memberikan manfaat atau kontribusi terhadap pembangunan nasional.

3)    Peraturan Pemerintah  103 Tahun 2015 sebagai pengganti PP 41/1996 memberikan penegasan bahwa orang asing dapat mempunyai rumah tinggal di Indonesia dengan status hak pakai, yakni orang asing yang mempunyai izin tinggal sesuai dengan ketentuan yang berlaku, demikian juga jika diwariskan, maka ahli warisnya juga harus mempunyai izin tinggal.

b.   Dokumen keimigrasian

1)    Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 sebagai pengaturan terbaru mengenai kepemilikan rumah tinggal oleh orang asing sebagai pelaksanaan dari UUCK, menegaskan  Orang Asing yang dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan kcpada ahli waris. Dalam hal ahli waris merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan Perundang-undangan (Pasal 69).

2)    Menurut Pasal 1 PP Nomor 48 Tahun 2021, dokumen Keimigrasian adalah Dokumen Perjalanan Republik Indonesia dan lzin Tinggal yang dikeluarkan oleh Pejabat Imigrasi atau Pejabat Dinas Luar Negeri. Dokumen Perjalanan Republik Indonesia adalah Paspor Republik Indonesia dan Surat Perjalanan Laksana Paspor Republik Indonesia. Izin Tinggal adalah izin yang diberikan kepada Orang Asing oleh Pejabat Imigrasi atau Pejabat  Dinas Luar Negeri baik secara manual maupun elektronik untuk berada di Wilayah Indonesia.

3)    Dokumen keimigrasian sesuai dengan Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021 berupa visa, paspor atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian. 

-      Paspor : dokumen perjalanan dikeluarkan pemerintah sesuai kewarganegaraan yang bersangkutan;

-      Visa : keterangan tertulis yang diberikan oleh pejabat perwakilan (Kedutaan besar) negara tujuan yang hendak dikunjungi yang memuat persetujuan bagi orang asing untuk melakukan perjalanan dan menjadi dasar untuk pemberian izin tinggal. Visa hanya berlaku selama 90 hari dan dapat diperpanjang hingga 180 hari.

         Jenis Visa:

a)    visa diplomatic (tujuan diplomatic)

b)    visa dinas (tujuan kedinasan)

c)    visa kunjungan (Pendidikan, sosial budaya, pariwisata, bisnis, keluarga, jurnalistik)

d)    visa tinggal terbatas (pelajar, investor, peneliti, pekerja, orang asing yang menikah dengan WNI)

+++ visa on arrival (kunjungan spontan untuk wisata, bisnis atau sosial)

-      Izin tinggal : Pasal 48 ayat (1) dan (2) UU 6 Tahun 2011, setiap orang asing yang berada di wilayah Indonesia wajib memiliki izin tinggal. Izin tinggal diberikan kepada orang asing sesuai dengan visa yang dimilikinya.

Jenis Izin tinggal:

a)     Izin tinggal diplomatic

b)     Izin tinggal dinas

c)      Izin tinggal kunjungan

d)     Izin tinggal terbatas (dapat diberikan dalam waktu 1, 2, 5, 10 tahun) (KITAS)

e)      Izin tinggal tetap

Khusus terkait izin tinggal tetap, dapat diberikan kepada:

a)     Orang asing pemegang izin tinggal terbatas sebagai rohaniawan, pekerja, investor, dan lanjut usia;

b)     Keluarga dengan perkawinan campuran

c)      Suami, istri, dan/atau anak dari orang asing pemegang izin tinggal tetap;

d)     Orang asing eks warga negara Indonesia dan eks subjek anak berkewarganegaraan ganda RI.

Jangka waktu izin tinggal tetap, diberikan untuk jangka waktu 5 tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu yang tidak terbatas sepanjang izinya tidak dibatalkan. Syarat untuk mengajukan Izin Tinggal Tetap itu minimal tinggal di Indonesia 3 tahun berturut-turut, untuk perkawinan campuran, izin dapat diajukan minimal 2 tahun usia perkawinan.

Izin tinggal tetap berakhir apabila:

a)    Meninggalkan Indonesia lebih dari 1 tahun atau tidak bermaksud masuk lagi ke wilayah Indonesia;

b)    Deportasi;

c)    Izin dibatalkan oleh Menteri/pejabat yang ditunjuk;

d)    Meninggal dunia.

4)           Pada PP 41/1996 (Pasal 6) dan PP 103 Tahun 2015 (Pasal 10), dijelaskan apabila orang asing pemegang hak pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat, apabila hak pakai tidak dialihkan/dilepaskan maka rumah beserta tanah dikuasai negara untuk dilelang, sedangkan untuk rumah di atas tanah berdasarkan perjanjian, rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Dalam PP 18 Tahun 2021 diatur konsekuensi terhadap hak atas tanah apabila orang asing tersebut sudah tidak memenuhi syarat lagi harus dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan, namun dalam PP 18 tidak mengatur lebih lanjut mengenai keadaan apa yang menyebabkan seorang WNA pemilik Hak Pakai/HGB Rumah Susun tidak lagi memenuhi syarat sebagai pemegang hak)

 

c. Batasan Kepemilikan rumah untuk Orang Asing

1)    Berdasarkan PP 41 Tahun 1996, Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing adalah : 1. Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah: a. Hak Pakai atas tanah Negara; b. Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang Hak atas tanah. 2. Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak atas Negara.

2)    Pada peraturan berikutnya, PP 103 Tahun 2015. Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan: a. Rumah Tunggal di atas tanah: 1. Hak Pakai; atau 2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai. Orang asing yang tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila tidak dialihkan, maka bagi rumah tinggal yang berdiri di atas hak pakai, dilelang oleh negara, yang hasil lelang diberikan kepada yang bersangkutan. Sedangkan bagi rumah yang dikuasai berdasarkan perjanjian, maka rumah tersebut menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.

3)    PP 18 Tahun 2021 menjelaskan Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing merupakan:

a)  rumah tapak di atas Tanah:

-      hak pakai; atau

-      hak pakai di atas: a) hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau b) Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.

b)    Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah:

-      hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara;

-      hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau

-      hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.

Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna bangunan huruf b di atas merupakan Satuan Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, Kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, Kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

4)    Pasal ini merupakan perkembangan baru, dengan diperbolehkannya orang asing memiliki rumah susun yang dibangun di atas tanah hak guna bangunan, dengan syarat letaknya di kawasan ekonomi khusus, Kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, Kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya.

a)    Kawasan ekonomi khusus adalah kawasan tertentu dalam wilayah hukum Negara Kesatuan Republik Indonesia yang ditetapkan untuk menyelenggaraan fungsi perekonomian dan memperoleh fasilitas tertentu; (PP 40 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Kawasan Ekonomi Khusus);

b)    Kawasan perdagangan bebas dan Pelabuhan bebas adalah kawasan sebagaimana dimaksud dalam UU Nomor 36 Tahun 2000 tentang penetapan PP Pengganti UU No 1 Tahun 2000 tentang Kawasan Perdagangan bebas dan Pelabuhan Bebas menjadi UU sebagaimana telah diubah dengan UUCK. Kawasan yang berada dalam wilayah hukum NKRI yang terpisah dari daerah pabean sehingga bebas dari pengenaan bea masuk, pajak pertambahan nilai, pajak penjualan atas barang mewah dan cukai;

c)    Kawasan industry adalah Kawasan industry adalah kawasan tempat pemusatan kegiatan industry yang dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang yang dikembangkan dan dikelola oleh perusahaan kawasan industry. (PP 20 Tahun 2024 tentang Perwilayahan Industri)

5)    Batasan kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian orang, asing diberikan dengan batasan: minimal harga; luas bidang Tanah; jumlah bidang Tanah atau unit Satuan Rumah Susun; dan peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian. Ketentuan mengenai Batasan di atas dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata ruang/ Kepala BPN No. 18 Tahun 2021, sebagai berikut.

a)     untuk rumah tapak:

-      rumah dengan kategori rumah mewah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;

-      1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan/atau

-      tanahnya paling luas 2.000 m 2 (dua ribu meter persegi);

b)     untuk rumah susun dengan kategori rumah susun komersial.
Dalam hal memberikan dampak positif terhadap ekonomi dan sosial maka rumah tapak tersebut dapat diberikan lebih dari 1 (satu) bidang tanah atau luasannya lebih dari 2.000 m 2 (dua ribu meter persegi), dengan izin Menteri. Pembatasan tersebut dikecualikan bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional.

c)      Batasan harga selanjutnya dituangkan dalam Keputusan Menteri ATR/Ka.BPN NOmor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang perolehan dan harga rumah tempat tinggal/hunian untuk orang asing. Rumah tapak untuk di Provinsi Bali ditetapkan harga minimal Rp. 5 Milyar dan rumah susun 2 M.

 

 3. Tataran Praktis : syarat dan ketentuan permohonan Hak Pakai oleh orang asing telah diatur dalam Peraturan Kepala BPN NOmor 1 Tahun 2010 dan Permen ATR/BPN NOmor 18 Tahun 2021

4. Bahan Diskusi

Dalam beberapa diskusi mengenai kepemilikan tanah oleh orang asing, beberapa pertanyaan yang muncul adalah sebagai berikut.

a)    Pasal 69 PP 18 Tahun 2021, dalam hal Orang asing meninggal dunia, maka rumah untuk tempat tinggal, diwariskan kepada ahli warisnya. Pada perkawinan campuran, seorang anak hanya akan bida menentukan status kewarganegaraannya setelah cakap hukum, sehingga proses pewarisan mengalami kendala hak apa yang akan diberikan kepada ahli waris yang belum boleh menentukan status kewarganegaraannya.

b)     Apabila WNA yang meninggal dunia dan tidak mempunyai ahli waris, kemana hak keperdataan tanah tersebut diberikan dan bagaimana mekanisme pengambilannya?

c) Terdapat Hak Milik yang dipunyai oleh seorang WNI dan WNA dalam perkawinan campuran, namun telah melewati masa 1 tahun, bagaimana dengan status hak atas tanah tersebut? Apakah menjadi tanah negara?